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揭开房屋公 摊面积的真面目
2015-5-14

    房屋销售的 建筑面积一般由套内建筑面积和公摊面积组成。但因公摊面积计算起来比较复杂,所以也是房屋买卖中猫腻重重、纠纷不断的焦点。公摊面积究竟包括哪些部分?如何计算?公摊面积多大才算合理?下面深度验房公司验房师为你 一一解答。
一、首先我 们应明白以下几种面积的概念:
    建筑面积: 套内建筑面 积+公摊面积,这就使某些不法开发商利用“公摊面积”合法外衣,在房屋销售过程中“不该摊的乱摊”。但是,由于建筑面积计算的复杂性和专业性,购房者很难知道自己买的房子面积够不够,有没有被开发商兑水。
    公摊面积: 是分摊的公 用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积的不明确,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
    套内建筑面 积: 是指户内的 使用面积加上一半的外墙面积。
    套内使用面 积:是指户内房 间的面积之和,是套内面积减去套内墙体的面积。
二、公摊面 积包括哪些部份?
    现在政策主 要是根据2000年8月1日开始实施 的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1、大堂、公 共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼 梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班 警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、 每套与公用 建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面 积水面投影面积的一半。  
三、哪些部 份不应计入公摊面积?
    不应计入的 公用建筑空间为:1、仓库、机 动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、 售房单位自 营、自用的房屋;3、为多幢房 屋服务的警卫室、管理(其中包括物 业管理)用房。   
四、公摊面 积的计算
    需要分摊的 共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
五、公摊面 积的考量数值   
    目前有一个 可以用来考量的概念,即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的 共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和,然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数,就可以得出各套房屋的公摊面积。其中,需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 
    据目前房地 产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数在10%-15%之间;带 电梯的小高层住宅,公摊系数在17%-20%之间;高 层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在18%-26%之间。
    公摊的公用 建筑面积=公摊系数×套内建筑面积。反过来,公摊系数=公摊面积÷套内面积,而套内面积=建筑面积-公摊面积。

                                               ——摘自互 联网文章

 

 
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